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**** BLOG from SARAI 春日井市 ****

土地活用のパートナー ~幸せづくり・夢づくり~不動産の売買・賃貸・登記・測量をトータルサポート!!

ビジネスメールの使い方

メール」は効果的に活用しよう
日常生活はもちろん、ビジネスシーンでも、メールは欠かせないツールになっています。

相手の状況を確認しなくてもよい分、気軽で使いやすいところがメールの利点ですが、ビジネスで使用する際は、守らなければいけない基本的なマナーがありますので、いくつかポイントを押さえておきましょう。

書式をマスターしよう
①内容は簡潔に
手紙が伝統的な書式にのっとるのに対して、メールは書式よりも実用性を重んじる連絡ツールです。

特に、ビジネスシーンでは、端的に用件のみを書くのが正しいマナーです。

②件名には用件の内容を明記
「こんにちは」「お世話になっております」など、一見して用件の分からない文をメールタイトル(件名)にするのは、ビジネスマナー上、好ましくありません。

件名は、それだけで内容が分かるよう、具体的かつ簡潔に書きましょう。

③用件は1つのみ
複数の用件を一度に送るのはトラブルの元です。重要な用件は1つのメールにつき1件に留めましょう。

= 良い例 =

(件名)新製品「***」のお見積もりのお願い

□□株式会社
△△ △△男様

いつもお世話になっております。
○○株式会社 山田太郎でございます。
先日はお忙しいところご足労頂きまして、ありがとうございました。

さて、先日の企画会議でご提案いただいた「***」についてですが、
あれから社内でも検討した結果、前向きに検討したいと考えております。

つきましては、早々にお見積りをいただけますでしょうか。
勝手を申して恐縮ですが、予算編成の都合上、
○月○日(○曜日)までにお送りいただければと存じます。

どうぞよろしくお願い申し上げます。

===========================================
山田太郎
yamada@xxxx.com
株式会社 ○○
広告一部二課

〒1234-567
△△区○町1234-5
電話番号:xxxxxxxxxxxx
FAX   :xxxxxxxxxxxx
===========================================

以上

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社団法人・公益社団法人って何?

社団法人とは、一定の目的で構成員(社員)が結合した団体(社団)のうち、法律により法人格が認められ権利義務の主体となるものをいいます。

社団法人でいう社員とは、一般に言う会社員・従業員という意味ではなく、出資者である構成員のこと(株式会社では株主のこと)であります。

社団法人の具体的なものには、民法上の公益社団法人(公益法人、簡略表記は(社))、会社法により設立される営利社団法人(会社、簡略表記は(株)など)、特別法によって設立される労働組合のような中間的社団法人(中間法人)などがあります。

一般には、社団法人といえばこれらのうち民法上の社団法人(公益社団法人)のみを指すことが多いため、以後は民法上の公益社団法人について中心に説明します。

公益社団法人とは、民法第34条に基づいて公益のために設立される法人の一つで、学術、技芸、慈善、祭祀、宗教その他の公益に関する社団であって、営利を目的としないものであります。

営利を目的とする社団法人は会社となります。

営利とは構成員に利益を分配することで、利益を上げていても分配しない場合は営利性は否定されます。

法人の運営にあたっては、定款を定め、社員が議決権を持つ社員総会で意思決定をし、理事が業務執行および団体の代表を行います。

民法上の社団法人は、「定款」に基づき運営され、会員を社員と規定し、社員は不特定多数の利益を行為によって還元します。

社団法人では社員による行為そのものが公益活動であります。

以上

相続放棄って何?

相続放棄とは、被相続人の財産の全てを放棄し、一切の財産を相続しない方法です。

亡くなった人の遺産より借金のほうが明らかに多い場合にはこの方法を選択した方が賢明でしょう。

相続を放棄するには、相続開始を知ったときより3ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄申請書を提出しなければなりません。

この申述書が家庭裁判所で正式に受理されると相続放棄の効力が発生します。

 相続放棄の効力が発生すると、その放棄をした相続人は最初から相続人ではなかったとみなされるので、相続放棄者の子や孫には代襲相続は行われず、遺産は残った相続人で分割することになります。

*相続放棄がいったん受理されると、詐欺や脅迫などの特別な理由がない限り放棄を撤回することはできないので注意して下さい。

*第1順位の相続人が相続を放棄した場合は、第2順位または第3順位の相続人が代わって相続人となります。場合によっては、相続人になる全ての者が相続放棄をする必要があります。

以上

土地区画整理事業のしくみ

土地区画整理事業とは都市計画区域内において行います。

公共施設の整備改善と宅地の区画形質の変更によ る利用増進を図ります。

健全な市街地・良好な住環境の構築を目指す事業です。

totik4[1]

一般の公共事業とは異なる「換地手法」を用いております。

土地所有者等から面積や位置などの条件 に応じて少しずつ提供してもらった土地(減歩)を、

道路・公園などの公共施設の用地にあてたり (公共減歩)します。

保留地として売却して事業費の一部に(保留地減歩)あてます。

区域全体を整備し、また宅地については従前の権利に応じた「換地」が与えられます。

以上




会社の良し悪し

自己資本比率で会社の財務の健全性が分かる。

自己資本比率は高い方が良い

一般に自己資本比率が高ければ負債(借金)や金利負担が少なく、資金繰りや企業業績にプラスである。

自己資本比率が高ければ、現在横行している貸し渋りや貸しはがしに抵抗力があり、損失が出ても処理する体力を持ち合わせている。

自己資本比率が25.3%。これは、主要上場不動産会社42社の平均値である。

あなたの会社は、良い会社、悪い会社ですか。

(順位)社名/2008年3月期 自己資本比率
参考
(1)エフ・ジェー・ネクスト   59.1%
(2)ヒューネット        53.0%
(3)日神不動産        48.6%
(4)プレサンスコーポレーション  48.1%
(5)日本エスリード         47.0%
(6)住友不動産販売        46.5%
(7)グランディハウス        44.3%
(8)上毛               42.3%
(9)ゴールドクレスト        38.9%
(10)誠建設工業          36.8%
(11)アーネストワン        36.0%
(12)三菱地所           35.7%
(13)グローベルス         33.1%
(14)フジ住宅            30.7%
(15)アーバンコーポレイション  29.2%
(16)明和地所           28.8%
(17)三井不動産          26.3%
(18)エムジーホーム       26.1%
(19)大和システム         25.9%
(20)ダイナシティ          25.3%
(21)新日本建物          25.2%
(22)大京              24.8%
(23)ダイア建設          24.4%
(24)シーズクリエイト       24.0%
(25)アゼル             22.5%
(26)ジョイント・コーポレーション 22.1%
(27)東急不動産          21.8%
(28)フージャースコーポレーション21.3%
(29)エヌ・ティ・ティ都市開発   19.8%
(30)有楽土地           19.5%
(31)モリモト            19.4%
(32)タカラレーベン         19.4%
(33)サンウッド           19.1%
(34)日本綜合地所         18.8%
(35)藤和不動産          14.6%
(36)住友不動産          14.5%
(37)コスモスイニシア       13.1%
(38)ラ・アトレ            12.7%
(39)ディックスクロキ        12.5%
(40)セントラル総合開発      10.5%
(41)日本商業開発         7.9%
(42)セイクレスト           2.6%

日刊ゲンダイ2008年8月19日掲載

以上


建物を増築したら

建物を増築したときにする登記があります。

建物表示(表題)変更登記といいます。

法律上、建物を増築したら1ヶ月以内に法務局へ申請する義務があります。

増築部分を融資を受けて建築する場合、建物に抵当権の登記をすることがあります。

昔、増築した建物が未登記のままのケースがあります。

相続のとき、名義変更するときは、登記が必要な場合があります。

増築したら翌年の建物の固定資産税が増加します。

事前に確認しておきましょう。

以上

建物を解体したら

建物を解体したときに行う登記があります。

建物滅失登記といいます。

法律上、建物を解体してから1ヶ月以内に法務局へ申請する義務があります。

建物が共有であった場合、共有者の一人から申請できます。

万一、所有者が亡くなっていた場合は、相続人の一人から申請できます。

だれから申請していいのかわからない場合、土地家屋調査士へご相談ください。

建物を解体した場合の注意として

自分の建物を解体したら、翌年の土地の固定資産税が上がる場合があります。

事前に確認が必要です。

翌年から解体した建物の固定資産税は、かからなくなります。

年をまたぐ場合などは、気をつけてください。

以上

仕事のすすめ方

大切な一日が始まる。

今日一日で、できる限りの仕事をする。

スケジュールは、仕事をこなす順序を決めることである。

一つ一つ正確に、早く仕事をこなす。

計画性のない仕事は、一切しない。時間の無駄である。

会社の経営を考える。営業をする。

電話が鳴る。すべて仕事に結びつかせるように応対する。

だれから、何の相談でかかってきたか。苦情は、仕事成り。

大切な電話である。セールス電話は、容赦なく早く切る。

一日の仕事を整理整頓。

仕事が終わったら、ゆっくり休む。睡眠は十分に。

仕事は、楽しいですね。

健康な限り、仕事が終わることはありません。

すみません今日は、休息日の日曜日でした。

以上

80年ぶりトラック競技でメダル

やっぱり今日の話題は、これですよね。

日本、400mリレーで銅メダル、すごいな~

20080822.jpg

トラック競技でメダルなんて80年ぶりの快挙なんだよね。

この先、生きているうちにメダルを獲得できるときが、ないかもしれない。

それほど、すごいことなんだよな~

バトンをわたす技術が世界トップレベル。

アンカーの朝原さんは、36才で、私と同世代なのか~

本当にすごい、おめでとうございます。

以上

生前贈与の特例

相続時精算課税制度を利用する。

相続時精算課税制度とは、

生前贈与について、受贈者の選択により、

贈与時に贈与財産に対する贈与税を支払い、

その後の相続時にその贈与財産と相続財産とを合計した金額をもとに計算した相続税額から、すでに支払った贈与税を控除することにより贈与税と相続税を通じた納税をする制度です。

 なお、この制度を選択すると、生前の贈与に通算で2,500万円の贈与税非課税枠が与えられますが、一度選択すると従来の暦年課税方式(基礎控除110万円などの利用)へは戻れません。

以上

法定相続人って、だれ?

配偶者(夫、妻)は、常に他の相続人と同順位の相続人になります。

たとえば、妻と子供そして母親と妹のいる夫が死んだとします。

そうしますと相続人は妻と子供になります。

また、もし子供がいなければ妻と母親が相続人。

子供と母親がいない場合は妻と妹が相続人になり、子供と母親と妹もいないときは妻だけが相続人になります。

第一順位の相続人(直系卑属)
直系卑属とは、被相続人の子供になります。

子供であれば、実子、養子、又は嫡出子、非嫡出子、男女を問いません。

つまり被相続人の法律上の子供であればよいのです。

第二順位の相続人(直系尊属)
直系卑属とは、被相続人の父・母・祖父母になります。

まず、父母が相続人になり、父母がいないときは祖父母というように相続していきます。

第三順位の相続人(兄弟姉妹)
第一順位・第二順位の相続人がいないときは、第三順位の兄弟姉妹が相続人になります。

兄弟姉妹が相続開始前に死亡していたり、または相続権を失っていたりした場合は、その子供つまり甥・姪が代襲相続により相続人になります。
以上

印紙税と不動産取引の基礎

印紙税とは印紙税法に定められた税金で、一定の文書を作成した時にかかる税金です。

不動産取引、特に売買契約にはたくさんの書類が作成されますので、どうしても一定の印紙税が発生します。

不動産取引に関連して印紙税が発生する文書(課税文書といいます)は、

不動産等の譲渡に関する契約書、

地上権または土地の賃借権の設定または譲渡に関する契約書、

請負に関する契約書となります。

反対に課税されない文書(非課税文書)としては

建物の賃貸借契約書、

抵当権設定に関する契約書、

駐車場賃貸借契約書、

委任状などとなります。

以上

健康管理のために

健康管理のためにあなたの一日に摂取するエネルギー量を計算してみましょう。

このページの電卓をクリック!!

身長と体重を入力して見て下さい。

食事はそれぞれに適した量があります。

必要な量は、年齢や性別、体格、運動量など様々な条件から決まりますが、糖尿病の食事療法では、血糖のコントロール状況や合併症のすすみ具合もなども考えあわせられます。

これらの様々な条件を考慮した上で、標準体重1kg当たり20~35kcal程度の範囲で、指示エネルギーが決められます。

特に、痩せ形の人や若い人は多め、肥満型の人や高齢の人は少なめの食事量が適量となります。

エネルギーは、やや少なめに摂取してるの方が、合併症が出にくい傾向にあります。

以上、参考にして見てね。

海洋深層水 パート②

海洋深層水の特徴は「きれいな水」ということです。

海洋深層水は約2000年もの間、海の奥底を循環し続けてきた水なので、海面にある水と違い産業廃水や生活廃水、大気からの化学物質による汚染がほとんどありません。

その他にも陸水からくる大腸菌などの一般菌にもほとんど汚染されておらず、光の届かない場所の水なので、海洋植物が光合成が行えないため、海洋性細菌の数も海面の水に比べて非常に少ないです。

また、海洋深層水は太陽光の届かない深海の水なので、栄養物質を消費する植物プランクトンが存在しません。そのために、バクテリアにより分解された栄養物質が非常に多く含まれています。

海の底を長い年月をかけて循環してきた深海水には健康に役立つ様々な力があると言われてます。

海洋深層水には必須微量元素や様々なミネラル成分がバランス良く、約60種類含まれています。

その中でも特にすごいのが、摂取しにくいといわれているマグネシウムで深層水だとコップ2杯程度で1日の必要量が補えてしまいます。

海洋深層水には、カルシウムやマグネシウムなどの人の体の細胞の働きを助ける様々なミネラルが含まれており、人の体が必要とする成分が非常にバランスよく配合されています。

以上、e-お水おまかせweb より







世界一おいしい水

お水を紹介します。

超海洋深層水という水を頂きました。

人間の体の約70%が水分が占めています。

毎日の生活の中で約2リットルの水分補給が必要とされています。

体を構成している水分は、どんな働きをしているのか。

①細胞に栄養を届ける。

②血液濃度を調節し、きれいにする。

③体温を調整する。

④老廃物を排出する。

詳しくは、水の基礎知識を参照ください。

このおいしいお水が超海洋深層水100% MaHaLoというお水だそうです。

以上

クワガタ捕まえました

昨日紹介した親戚のところへお盆休みの墓参りに行ってきました。

自然豊かのところで、カブトムシをさがしに行きました。

なんと写真の、のこぎりクワガタを捕まえました。

IMG_2022_R.jpg

あまり元気がなかったのですが、入れ物をかえたら1日で、よく歩くようになりました。

なかなか捕まえるのは、むずかしいそうです。

ラッキーでした。

カブトムシとともに大切に育てます。

以上

元気なカブトムシ

7月の26日に親戚からカブトムシを頂きました。

全部オスです。

IMG_2018_R.jpg

5匹元気に育っています。

昨年も飼っていて11月まで生きていました。

今年も長生きしてもらいたいものです。

以上

できる会社は、オフィスが違う。

タイトルは、下の本のキャッチフレーズです。

気になる本でしたので紹介します。

写真のお二人は、楽天社長の三木谷浩史氏とアートディレクターの佐藤可士和氏です。

デザインオフィス2 (エイムック 1580  1)デザインオフィス2 (エイムック 1580 1)
(2008/07/28)
リアルデザイン編集部

商品詳細を見る


クリエイターのオフィス
世界の最先端オフィス  

見ているだけで楽しくなる本です。

是非、ご覧になる価値ありです。

以上

JAFの利用

仕事で車の使用が多いので、万一に備えてJAFの会員になっています。

JAFでは、いったいどのような時に、役に立つのでしょうか。

調べてみました。

①バッテリー上がり

②事故

③タイヤパンク

④燃料切れ

⑤キーの閉じ込み

⑥オーバーヒート

⑦溝への落輪

がおこった時にかけつけてくれます。

詳しくは、JAFのホームページで、ロードサービスをご確認下さい。

私も今まで、測量の現場でタイヤのパンクがあり助けてもらいました。

万一の備えのために必要性を感じました。

以上

農地の土地活用

農地は、田・畑のことを一般にはいいます。

市街化調整区域内で農家の方が、宅地等で家を建てる土地がない場合、行政の許可を得て農地に新家(農家を継ぐ子供の家)を建てるケースがあります。

原則的に市街化調整区域の農地を宅地として利用することは、できません。

例外として、生活幹線道路や高速道路インター周辺の農地を行政が認めた業種のみ建物が建てられる場合があります。

いずれの場合も農地転用の許可が必要となります。

一方、市街化区域の農地は、市役所等へ届け出ると宅地として利用できるようになります。

ただし、生産緑地のように耕作しかできない指定を受けた農地は、税制の優遇を受けているため簡単には、宅地として利用することはできません。

生産緑地の解除の申請をする場合、時間とお金(清算金)がかかります。

市街化区域内の農地は、宅地並みの税金がかかっていることも少なくありません。

田・畑をやめて税負担に悩んでいる方々もいます。

登記地目が、田・畑なのに課税が雑種地・宅地になっている方等・・・。

土地の利用の仕方をアドバイスします。

以上

建物表題(表示)登記してありますか

普通、建物を新築した場合、建築後1ヶ月以内に法務局へ表題(表示)登記を申請する義務があります。

建物を相続したときに、たまに未登記の建物の場合があります。

古い建物で、いざ銀行で融資を受ける場合に、未登記の場合、登記が必要なケースがあります。

所有者の移りかわりや、所有者を特定したり、第三者の対抗要件として登記は、大切です。

登記がしてあるか、していないか一度確認してみてください。

登記申請のお手伝いをするのも我々の仕事です。

以上

不動産と消費税の基本的な考え方

土地の売買は、消費税は課税されません。

建物の売買は、不動産会社が売主の場合は、消費税の課税対象となりますが、個人がマイホームを譲渡する場合は、消費税は課税されません。

不動産会社へ支払う仲介手数料、司法書士に支払う登記手数料にも消費税が課税されます。

不動産会社が、賃貸用建物を土地付で一括売買する場合には、建物の価額についてのみ、消費税が課税されます。

賃貸借と消費税について考えてみます。

原則として地代には、消費税は課税されません。

住宅の家賃等は、消費税が課税されません。

賃貸期間が1ヶ月に満たない地代・家賃は消費税が課税されます。

事務所や店舗等の家賃は、消費税が課税されます。

駐車場の月極・時間貸しの料金は、消費税が課税されます。

但し、駐車場として用途に応じる地面の整備、フェンス、区画等の整備をしていない場合には、消費税は課税されません。

以上

新設店舗建設中

現在、春日井市東野町国道19号バイパス沿いに新設店舗が建築中です。

名称:和食・しゃぶしゃぶの「鈴のれん」という飲食店です。

建物は、木造平家建です。

平成20年10月28日店舗オープンの模様。

また、ご紹介します。

鈴のれん_R
           平成20年8月9日(土)撮影
以上

正確な測量の大切さ

測量とは、土地の大きさ、形状を測ることをいいます。

高校で学んだ、X,Yの座標を使った関数、Y=aX+bが基本です。

距離と角度を測ることにより、X,Yの座標が求まります。

この座標すなわち点と点を結ぶと土地の形が出来上がります。

座標から面積が求まります。

測量には、誤差がつきものです。

地球規模で測量すると線は、曲線となります。直線では、ありません。

地球は、丸いからです。

現在、このX,Yの座標を日本全国統一した座標にすることを目標に国が動いています。

最終的に、座標の統一した日本地図ができあがることになります。

正確な地図作りをすることで、道路整備であったり、公共施設の整備に役にたっているのです。

測量をすることも我々の仕事です。

正確な土地の面積で、不動産取引(売買・賃貸)を行うこと。

大切なことなんです。

以上

本日、アミカ春日井店がオープンしました!!

本日、朝9時、アミカ春日井店がオープンしました。

デシタルチラシで商品を確認してみよう。

SBSH00541.jpg

満車で駐車場に入れませんでしたので、車から撮影しました。

今の時代、スーパーへ行くのは、自転車がいいですよ。

以上

土地がなくなる前に・・・

先祖代々から受け継いできた土地は、毎年固定資産税がかかっています。

何も収入がない人でも、土地を持っているだけで、毎年かかる税金です。

街中の宅地を畑として利用されている方は、

生産緑地のように農地課税(低い課税)になっている人と、

宅地並みの課税(高い課税)を収めている方に分かれます。

自分の土地に自分の建物が建っている方の固定資産税は、更地に比べると、土地の固定資産税は、低いです。

老朽化した建物を取り壊した場合、突然土地の課税が上がる場合がありますので、注意しましょう。

土地を売却したときにかかる税金は、譲渡所得税登録免許税等がかかります。

土地を取得したときにかかる税金は、不動産取得税と毎年固定資産税がかかります。

土地を贈与したら贈与税、相続したら相続税がかかります。

土地を持ち続けることは、生活を裕福にする場合もあれば、生活に圧迫を与えてしまう場合もあります。

何も知らないと、土地は3代(相続3回)でなくなるとも言われています。

土地の資産価値は、土地を活用していないと価値は、全くありません。

先祖代々の土地を引き継ぐことは、とても難しいことなんです。

ただ、土地をお持ちの方は、かなり恵まれています。

土地を先祖代々引き継ぐことができるかどうかは、資産価値にあります。

土地の資産価値を上げるお手伝い、我々の仕事です。

以上

土地売却のタイミング

資産価値のある土地は、いつでも売れるのか。

売れると思って、ずっと土地を保有していたが、いざ売るときになって、中々買い手がないことも、少なくないからです。

もし買い手がその時ついたとしても、思った価格では売れないのが現状です。

土地を買いたい方が、今土地がほしいと思った時こそ、土地は、高く売れるものです。

土地をいつか売却する気持ちがある方は、売るタイミングをのがしては、いけません。

また、その土地に老朽化した建物があっても、悩む必要はありません。

建物をリフォームする気持ちがある人にとってみれば価値ある建物です。

中には、解体費を負担してでも、土地を取得したい人はいるはずです。

土地を探している方は、たくさんいるのに対して、土地を売却される方は、少ないからです。

そのタイミングをアドバイスするのが、我々の仕事です。

土地を一番いいタイミングで売却するのも、土地活用の一つです。

以上

不動産会社の基本

不動産会社の基本は、扱う物件のことを一番知っていることです。

最初に行う仕事は、物件の調査です。

これに一番時間をついやします。

不動産を売るときに行う調査、貸す場合に行う調査の仕方は、違います。

物件を実際に何度も見ることも仕事です。

瑕疵(かし)があってはいけません。

今後、起こりうる問題がないか、再度チェックします。

本当に時間がかかります。

調査が完璧に終わった物件であれば、自身をもってお客様に紹介できます。

お客様の質問にも即答できます。

売主・貸主よりも物件のことをよく知りつくし、安心した取引を行うことが、我々の仕事です。

不動産会社の選び方のヒントにして見て下さい。

以上

賃貸情報満載!!

春日井市内の賃貸情報ならおまかせ下さい。

一般の情報から当社独自の賃貸物件まで多数ご用意しております。

春日井市(30万人都市)にこれから、

お住まいになる方。(一戸建て借家、単身アパート)

店舗を開店したい方。

事業の拡張を考えている方。(反対に縮小を考えている方)

メイン幹線道路に出店を考えている大手企業様

倉庫、資材置き場をさがされている方。

月極駐車場をさがされている方。(普通自動車・トラック等)

是非、おまかせ下さい。

本業の宣伝広告でした。

以上

パソコンのセキュリティ+おまけ

パソコンの中に買った時から入っていたセキュリティソフトの使用期限が切れてしまいました。

心配でしたので、早速新しいセキュリティソフトを買ってきて導入したました。

DSCF0001_R.jpg

今までもNortonが入っていましたので、「ノートン360バージョン2.0」というのを入れました。
パッケージにアニメのヒーロー見たいなのが載っていて、その名もノートンファイターだってさ。
おまけに下の「スキミング防止シート」も入っていました。

_R000.jpg

スキミングと言うのは、クレジットカードの情報を盗むことを言うのた゜けど、これがあれば、読み取りができにくくなるんだってさ。財布に入れておく価値ありだ。

パソコンもカードも自分で防衛するしかないよね。

以上
リンク
プロフィール

Toshio Sarai

Author:Toshio Sarai
不動産取引のアドバイザー
土地活用の企画・提案 を
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(有)皿井商事 代表取締役
皿井登記測量事務所 所長
宅地建物取引主任者
土地家屋調査士
測量士補
愛知県公共嘱託登記土地家屋調査士協会所属

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